קרן ריט (REIT) – כל מה שצריך לדעת
מה זה קרן ריט?
לא משנה אם התעניינתם ברכישת דירה, משרד או בכל השקעה מניבה אחרת בתחום הנדל"ן – סביר להניח שנתקלתם במושג קרן ריט (REIT).
אז קרנות ריט הן למעשה חברות שעוסקות בנדל"ן מניב – הן מממנות, מחזיקות ומפעילות נכסים שונים באמצעות קרן השקעות נדל"ן אותה ניתן לקנות ולמכור דרך הבורסה – נייר ערך לכל דבר ועניין.
החברה שמנהלת את הקרן בונה או רוכשת שטחי משרדים, מלונות, קניונים, בנייני דירות, מחסנים, מתקנים רפואיים, מרכזים מסחריים ועוד, משכירה אותם ולעיתים גם מוכרת כדי לייצר רווחים ולממן פרויקטים אחרים.
קרן ריט (בישראל) מחויבת מחויבת ש-75% לפחות מהנכסים שלה בנדל"ן מקומי, להשתמש במינוף של עד 60% משווי הנכסים המניבים שלה ובנוסף להפיק לפחות 75% מסה"כ ההכנסות שלה מדמי שכירות, ריבית על משכנתאות המממנות נדל"ן או מכירת נדל"ן.
אז מה הקשר של כל זה למשקיעים? ובכן, השוכרים משלמים כסף עבור השטחים הללו והכסף הזה, שלפחות 90% ממנו הקרן מחויבת לחלק למשקיעים, הופך לתשואה בדמות דיבידנד בתוספת לעלייה פוטנציאלית שווי הקרן.
כדי לפשט את זה: אתם משקיעים בקרן, משלמים דמי ניהול ובתמורה היא מאתרת, רוכשת ומנהלת את אותם נכסים ואתם, נהנים מהרווחים. בקיצור, להשקיע בנדל"ן מבלי לקנות שום נכס באופן עצמאי.
היתרונות של השקעה בקרן ריט
רכישת דירה מביאה איתה טרחה רבה סביב העסקה ועלויות מסביב (עורכי דין, מתווכים, מיסים וכו') והשקעה בקרן ריט מנטרלת את כל אלה.
בנוסף, הקרנות האלו משקיעות ומפוזרות במגוון רחב של נכסים (משהו שלמשקיע פרטי מאוד קשה לעשות) ומנהלי הקרן לרוב מומחים בתחומם – מה שהופך את העבודה שלהם ליותר יעילה מחקר השוק והמשא ומתן אותם יכול לבצע המשקיע הממוצע.
גם אם התשואה תהיה מעט יותר נמוכה, השקעה בקרן עדיין יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים על עלויות שקשורות לרכישת נכס.
יש גם חסרונות
קרן ריט, ממש כמו מניות, מושפעת מהשינויים ו"הלך הרוחות" בשוק.
השווי של קרן עשוי לצנוח או לעלות בחדות במהלך תקופה מסוימת רק בגלל חדשה כזו או אחרת – להבדיל מהמחירים של נכסים מוחשיים שהשינויים בהם יותר מתונים.
בנוסף, יש משקיעים שמעדיפים להשקיע בנכס מוחשי כי הם מאמינים שהשינוי במחיר הדירות במרכז, למשל, יניב להערכתם רווח גבוה יותר ומעדיפים שלא לפזר את ההשקעה בין מגוון רחב של נכסים.
בנוסף, המינוף שניתן לקבל על רכישת נכס באופן עצמאי בישראל (משכנתא) גבוה יחסית ועם הון עצמי של 300,000 ₪ ניתן לקנות נכס בשווי 1,200,000 ₪ ו"לתת לשוכרים" לשלם את עלויות ההלוואה.
שמשקיעים בקרן ריט, המצב שונה כי הבנק לא ייתן לכם משכנתא ורק ההון העצמי שלכם משחק תפקיד. הקרנות אמנם כן ממנפות ומשתמשות באשראי כדי לממן פרויקטים – אבל לא באותו היחס.
המיסוי בקרנות ריט
הרווחים של קרן ריט ממוסים ישירות בידי המשקיעים, ולא ברמת הקרן עצמה.
המשקיעים נחשבים כאילו השקיעו ישירות בנכסי הנדל"ן של הקרן. כלומר, מבחינת מס, ברגע שאתם קונים את הקרן אתם למעשה נחשבים לבעלים של חלק מהנכסים האלו.
להבדיל ממיסוי "רגיל" על רווחי הון שמשלמים על קבלת דיבידנד שמשקיעים במניה, המס שתשלמו על רווחים השוטפים שתקבלו מקרן הריט יהיו בהתאם לדיווח של הקרן – מס על רווחים ממכירת נדל״ן (מס שבח) יהיה שונה ממס שישולם בגין רווח משכירות.
איך קונים ומוכרים קרנות ריט?
קרנות רבות נסחרות ברחבי הבורסות הגדולות בעולם ואפשר לקנות ולמכור אותן ממש כמו שסוחרים במניות – דרך ברוקרים וחברי בורסה מקומיים
אז מה האופציות הטובות ביותר? ראשית, אפשר לרכוש קרנות ריט ישראליות ולקבל חשיפה לשוק הנדל"ן המקומי, אפשר לקנות קרנות שנסחרות בחו"ל ולהיחשף לנדל"ן בינלאומי (למשל בארה"ב).
בנוסף, אפשר לקנות קרן סל שמשקיעה במגוון רחב של קרנות ריט וככה לגוון אפילו עוד יותר את ההשקעה (הקרן iShares Global REIT למשל).
כנראה שיעניין אותך גם
