שוק הנדל”ן רותח. זו כבר עובדה. מחירי הנדל”ן בישראל ובכלל – לא הפסיקו לעלות בשנים האחרונות. מחירי הנדל”ן האמירו במהלך שנת 2022, תוך פחות משנה, בשיעור של 19.6%. מצד שני, מאז המשבר הקצר בשוק ההון בתקופת הקורונה, המדדים המובילים ניפצו שיאים אחרי שיאים וסוחרים שידעו לבחור את המניות הנכונות (מסקטור הטכנולוגיה למשל) רשמו רווחים של עשרות אחוזים.
לכאורה, הנתונים והעלאות הריבית האחרונות מצביעים על כך שאולי הנדל”ן נמצא בשיא שיהיה קשה מאוד לשבור, ואילו שוק המניות נמצא בשפל (שנת 2022 לא הייתה טובה כ”כ לשוק המניות כמו לשוק הנדל”ן) ואולי זה הזמן להשקיע.
אבל יש עוד כל כך הרבה פרמטרים והזדמנויות שלא חשבתם עליהם בכלל. אז לפני שתחליטו מה עדיף לכם – השקעה בנדל”ן או בשוק ההון – הנה הדברים שאתם חייבים לדעת רגע לפני שאתם שמים את הכסף.
האפשרויות להשקעה בשוק ההון, היתרונות והסיכונים כאשר אתם משקיעים בשוק ההון, ולא משנה אם מדובר בטווח הקצר או בטווח הארוך, יש לא מעט סוגים של ניירות ערך שבהם תוכלו להשקיע. בגדול, אפשר לחלק את ניירות הערך לשלושה סוגים עיקריים (כמובן שישנם עוד סוגים), אבל אנחנו מביאים כאן את שני ניירות הערך הנפוצים ביותר:
השקעה במניות שמעניקות לכם בעלות על חלק יחסי מהחברה.
השקעה במניות הנכונות יכולה לייצר לכם תשואה כפולה: גם כתוצאה מעלליה ובמחיר המניה וגם מדיבידנדים שתקבלו, במידה והחברה שקניתם את המניות שלה תחליט לחלק כאלו.
ניתן להשקיע גם ב”סל מניות” כדי לפזר את ההשקעה דרך קרנות סל שעוקבות אחרי סקטורים או מדדים.
השקעה באגרות חוב (אג”ח) שהן סוג נשל שטר סחיר שמייצג שווי חוב של המנפיק עבור מי שמחזיק בו.
כשאתם קונים אג”ח, אתם למעשה נותנים הלוואה לגוף שמנפיק אותו, והוא בתמורה מתחייב לשלם לכם אחוז ריבית מסוים.
היתרונות של השקעות בשוק ההון להשקעה בשוק ההון יש מגוון יתרונות. אבל, היתרון המובהק ביותר הוא האפשרויות המגוונות להשקעה שעומדות בפניכם וגם, העלויות הנמוכות שכרוכות בהשקעה ורף הכניסה הנמוך.
מגוון רחב של אפשרויות לא משנה באיזה תחום תרצו להשקיע, דרך הבורסות השונות ברחבי העולם תוכלו להשקיע בסקטור הפארמה, אנרגיה ירוקה ואפילו בחברות נדל”ן (עוד על כך בהמשך).
עלויות נמוכות ורף כניסה נמוך כל אחד ואחת מכם יכול לקנות מניות באמצעות חשבון מסחר בשווי מינימלי של 500$ בלבד ובעלויות נמוכות (החל מ-1$ לקנייה ומכירה). לעומת זאת, השקעה בנדל”ן כרוכה ברוב המקרים בלויות גבוהות ובדרישה להון עצמי ראשוני גבוה.
עבור קרנות סל תצטרכו לשלם עמלה נוספת, דמי ניהול שנעים בין 0.5 ל-2 אחוז, תלוי בהחלטה של מהל הקרן.
הסיכונים חשוב לדעת, ששוק ההון תנודתי מאוד. בשנים מסוימות, התנודות הובילו למחיקה גדולה בשווי של חלק מחשבונות המסחר של משקיעים ברחבי העולם (כמו במשבר הסאב פריים ב-2008), ככה שצריך להיות מיומן ולצבור ידע בשוק ההון לפני שמתחילים.
כדי להגן על ההשקעות שלכם, תוכלו להשתמש בפקודות הגנה שימכרו את ניירות הערך שברשותכם במחיר שקבעתם מראש או על-ידי גידור באמצעות מכשירים פיננסים שונים.
מיסוי המס שתשלמו על רווחים מהשקעות בשוק ההון הוא 25% מהרווח נטו לאחר עמלות (עוד על המיסוי בשוק ההון תוכלו לקרוא כאן ).
השקעה בבורסה הישראלית לעומת בורסות בחו”ל משקיעים ישראלים דווקא מעדיפים לסחור בוול סטריט. למה זה קורה? בגלל שארה”ב מגוון המניות עצום, אבל גם מתוך הבנה שהבורסה האמריקאית מכתיבה בדרך כלל את הקצב עבור שוק ההון העולמי.
בנוסף, העמלות של ברוקרים למסחר בארה”ב זולות יותר מהעלויות אותן גובים בתי ההשקעות הישראלים עבור מסחר בבורסה הישראלית.
האפשרויות להשקעה בנדל”ן, היתרונות והסיכונים השקעה בנדל”ן מתחלקת לשלושה סוגים עיקריים: הידועה ביותר היא רכישה של בתים או דירות, אחריה השקעה בנכס מסחרי ולאחר מכן מגיעה השקעה בקרקעות.
היתרונות של השקעות בנדל”ן תוכלו למצוא הרבה משקיעים שיש להם גם נדל”ן וגם מחזיקים במניות. אבל, פחות משקיעים שמחזיקים רק בניירות ערך ולא בנדל”ן. ולמה? כי רכישת נדל”ן מקובעת בראש ככרית ביטחון. ככה שאם תהיה בבעלותכם דירה (ללא משכנתא), אחד היתרונות זה תחושת הביטחון שבעלות על נדל”ן מספקת.
יתרון נוסף זה שהשקעה בנדל”ן מאופיינת בתנודתיות נמוכה יחסית, במיוחד בישראל. וגם בעת משברים, בזמן שמחירי הנדל”ן יורדים, הירידות מתרחשות בהדרגה וסביר מאוד להניח שלא תתעוררו בבוקר ותגלו שההשקעה שלכם נשחקה בכמה אחוזים בן לילה.
הסיכונים שימו לב, בניגוד לשוק ההון – כאשר מדברים על נדל”ן, ההוצאה החד פעמית עבור רכישת נכס היא גבוהה יחסית. כאשר רוכשים נדל”ן להשקעה, למעט ההון העצמי, לעתים מעורבות עלויות נוספות (חלקן לא יופיעו בכל רכישה) – תיווך, שמאות, עורך דין, מס רכישה, מס שבח ועוד. חלק מהעלויות האלה, כמו מסים, ניתן לקזז – אבל על כך נסביר בשלב מאוחר יותר.
מה שצריך לדעת הוא שבניגוד למניות, שאם לא תסחרו בהן כמעט ולא תשלמו עלות שוטפת, בנדל”ן תאלצו לשלם ארנונה ומסים שוטפים. ויש עוד הוצאות שוטפות שצריך לממן – תיקונים בנכס, ועד, הוצאות חד פעמיות עבור הבניין (תיקון שעון מים או צינור שהתפוצץ) ועוד.
יש עוד סיכון שצריך לקחת בחשבון ברגע שמשקיעים באזור ביקוש נמוך שמקשה על השכרת הנכס – תצטרכו לשלם ארנונה לאחר חצי שנה (זה המועד המקסימלי שעבורו תקבלו זיכוי ארנונה לדירה ריקה), תצטרכו לשאת בתשלומי ועד בית ועלויות תחזוקת הדירה.
מיסוי אחת הנקודות שכל משקיע בנדל”ן צריך לשים אליו לב הוא מס הרכישה. גובה מס הרכישה עבר שינויים במהלך השנים האחרונות. ביוני 2015 הוא עמד על 8%. במהלך משבר הקורונה הוחלט להפחית אותו ל-5% בלבד ושוק הנדל”ן החל שוב להתעורר. בשנת 2021 החזירה הממשלה את שיעור המס ל-8% ל-3 שנים, מה שאומר שאם אתם רוכשים דירה שנייה, דעו כי המס החד פעמי שייגבה מכם גבוה מאוד.
רוכשי דירות בשווי של יותר מ-5,525,070 שקל ישלמו מס רכישה בגובה 10%, זאת על מנת לצנן מעט את שוק הדיור.
בעת מכירה, אלא אם כן יש לכם פטור (תושבי ישראל, זו הדירה היחידה שלכם, גרתם בדירה מעל 18 חודשים) – תצטרכו לשלם מס שבח.
השקעה בנדל”ן בישראל לעומת השקעה בחו”ל על הנייר, השקעה בנדל”ן בישראל פחות משתלמת (מבחינת תשואה שנתית) מהשקעות בנדל”ן בחו”ל.
בישראל, המחירים גבוהים ביחס לרוב אירופה, כולל מדינות כמו גרמניה, בלגיה, ספרד, צרפת, יוון, רומניה וגם לעומת ארה”ב. ככה שאם אתם מתכנים להשקיע בנדל”ן, יכול להיות שהשקעה מעבר לים תהיה עדיפה על השקעה בישראל.
בנוסף, יש שוני בפרמטרים נוספים שצריך לקחת החשבון:
מיסוי – שונה בישראל מאשר מדינות אירופה. כשאנחנו מדברים על מיסוי, אבל מדברים על מס רכישה, מס שבח (או מס הכנסה במקרה שמדובר בעסק).
עלויות חד פעמיות – עלות נוטריון לעומת עורך דין בישראל, עלות תיווך ושמאות – חובה בישראל עבור מי שלוקח משכנתא.
עלויות שוטפות – ארנונה, הוצאות ועד, מסים עירוניים שונים.
חשוב לציין שבישראל, בניגוד למדינות אחרות, הביורוקרטיה עשויה מעט לעייף אתכם. בחו”ל הנוטריון יטפל לכם בכל התהליך וסביר להניח שלא תצטרכו לרוץ בין משרד ממשלתי אחד לאחר כדי להוציא אישורים, כפי שקורה בארץ. בחלק מהמדינות ישנה קפדנות יתרה על רכישת מקרקעין, אולם הביורוקרטיה קצרה בהרבה.
השקעה בנדל”ן דרך הבורסה (כולל נורת אזהרה) קיימת אפשרות נוספת להשקעה בנדל”ן והיא בדרך עקיפה – דרך הבורסה.
כיום אפשר להשקיע בחברות נדל”ן גדולות שנסחרות בבורסה על-ידי קנייה ישירה של המניות שלהן. בנוסף, ניתן לקנות קרנות סל מחקות מדד (למשל מדד ת”א נדל”ן או אפילו קרנות שעוקבות אחרי ביצועיהן של סקטור הנדל”ן בחו”ל).
במקרה הזה, “תקצרו את הפירות” לפי עליית מחיר המניה של החברה או של הסקטור כולו. העלויות היחידות הן המס שתשלמו על הרווח (במידה ואכן תממשו רווחים), את דמי הניהול של הקרן ואת עמלות הקניה והמכירה.
השקעה בנדל”ן דרך הבורסה יכולה להיות מסוכנת יותר. מניות הנדל”ן מושפעות לא רק מערך הנדל”ן אלא גם בהלך הרוח של המשקיעים. שאלו בפאניקה ומתחילים למכור (כמו בזמן משברים) מחירי המניות יורדים ולאו דווקא מהסיבות הנכונות. זו הסיבה שבגללה לא תקבלו קורלציה מובהקת בין עליית מחירי הנדל”ן לבין התשואות של המניות.
כלומר, ייתכן ומניות הנדל”ן ירדו למרות שמחירי הנדל”ן בקו עליה. אם תשקיעו בנדל”ן באופן ישיר, למשל, תצאו נשכרים מכך. מצד שני, העלויות החד פעמיות של השקעה בדיור גבוהות מאוד ויש גם עלויות שוטפות שתצטרכו לממן.
אז מה עדיף להשקיע בנדל”ן או בשוק ההון? יש שלושה קריטריונים מרכזיים שאתם צריכים לקחת בחשבון לפני שאתם בוחרים אם להשקיע בנדל”ן או בשוק ההון: תשואה, הון עצמי ואופי ההשקעה שלכם.
התשואה נתחיל בנתון הכי חשוב – כמה כסף הייתם עושים אם הייתם משקיעים בנדל”ן לעומת כמה כסף הייתם עושים אם הייתם משקיעים בשוק ההון.
כמובן, שההשוואה לא מנבאת את העתיד וכדי לבצע החלטות השקעה מושכלות אתם חייבים ללמוד להשקיע כמו שצריך.
התשואה בנדל”ן בוא נראה רגע איך נראה מדד מחירי הדיור בישראל ב–28 השנים האחרונות.
שימו לב לעלייה העקבית שלו. הוא משקף עליה של 477% בין השנים 1994-2022 (נכון לסוף נובמבר 2022).
הנה עוד כמה נתונים שכדאי לשים אליהם לב:
בישראל יש כיום 2.85 מיליון דירות. במהלך 4 השנים האחרונות, נבנות בישראל בממוצע עוד כ-50 אלף דירות בשנה. מחיר הדירה הממוצע בישראל נכון לאמצע שנת 2022 הוא 1.765. המחיר כולל כמובן דירות בערי פריפריה ודירה בגודל ממוצע. כיום כ-200 אלף דירות מוגדרות כ”דירות רפאים”. כך למשל, בעיר חריש בלבד נמצאות מאות בודדות של דירות ללא בעלים. זה מה שקורה כאשר ההיצע בעיר מסוימת גובר על הביקוש. ישראל נמצאת בעליה הדרגתית של מכירת דירות חדשות מדי שנה. בשנת 2018 נמכרו 22 אלף דירות, בשנת 2019 נמכרו 33 אלף דירות. בשנת 2020 הישראלים קנו כ-40 אלף דירות. בשנת 2021 נמכרו יותר מ-55 אלף דירות. מה התשואה שהייתה על השקעה בדירה ממוצעת? (משקף את עליית מחירי הדיור) שנת 2017 ירידה של 1.4%.
שנת 2018 ירידה של 0.8%.
שנת 2019 עליה של 4.3%.
שנת 2020 עליה של 4.2%.
שנת 2021 עליה של 13.1%.
שנת 2022: השנה טרם הסתיימה, אך מחירי הדיור עלו השנה יותר מבכל שנה קודמת – 19.6%.
המשמעות: מי שהחזיק או מכר דירה בשנים 2021 ו-2022, הרוויח כ-35.26% (צריך לזכור שהעלייה מחושבת ביחס למחיר הסופי של השנה הקודמת) – תשואה שלא תוכלו למצוא באף מדד.
התשואה בשוק ההון בשנת 2021 מדדי הבורסה בישראל רשמו תשואות גבוהות ביחס למדדים אחרים בעולם. מדד ת”א 35 עלה ב- 32%, מדד ת”א 90 עלה ב- 33%.
בואו ניקח את הנתונים ל-5 השנים האחרונות: מדד ת”א 90 עלה ב-5 שנים ב-159%, יותר מכל מדדי המניות המובילים בעולם, חוץ מנאסד”ק 100 שמייצג את מניות הטכנולוגיה, שעלה ב-171%. ומדד ת”א טכנולוגיה עלה ב-5 שנים בשיעור של 177% ועקף אותו.
בואו נחלק את זה בצורה קלה יותר, באמצעות נתונים עדכניים לנובמבר 2022:
בשורה התחתונה, כפי שאפשר לראות, בטווח של 3 שנים השקעה בנדל”ן הייתה משתלמת יותר, משום שערך הדירות עלה על התשואה בבורסה. בטווח של 5 שנים, אפשר לראות כי המדדים המובילים ניצחו. הסיבה לכך היא ההאטה שנרשמה במחירי הדיור ב-2017 וב-2018.
ומה אתם צריכים לעשות עכשיו? להשקיע במקום שבו אתם חוזים תשואה גבוהה יותר בשנים הקרובות.
כמה כסף יש לכם? יש הבדל אחד חשוב שצריך לשים אליו לב, והוא עניין ההון העצמי שלכם.
בנדל”ן תצטרכו הון עצמי גבוה יותר, גם במקרה של מימון גבוה. אם השקעתם במניות נדל”ן בבורסה, תוכלו כמובן להשקיע סכומים נמוכים, אבל במקרה שרכשתם נכס מוחשי, לא מבנה אם הוא בארץ או בחו”ל, תצטרכו הון עצמי גבוה יחסית.
אם תרצו לקחת משכנתא בישראל, הבנק אמור לאשר לכם עד 75 אחוז מימון מהעסקה. כמובן, ככל שתיקחו אחוז מימון גבוה יותר, כך תשלמו ריבית גבוהה יותר בממוצע.
למשל, נניח שתרצו לרכוש דירה במחיר של 2 מיליון שקל, תצטרכו הון עצמי של 30 אחוז – כלומר כ-600 אלף שקל. 1.4 מיליון שקל, ההלוואה שלכם, תוכלו לפרוס עד 35 שנה (בדרך כלל נהוג לפרוס את ההלוואה לטווח של 25-30 שנה, תלוי בגובה הסכום שלקחתם ובשכר שלכם). נכון לריבית כיום, אתם אמורים לשלם סביב 5,000-6,500 שקל בחודש על הלוואה כזאת, תלוי במספר השנים וביכולת ההחזר שלכם. כמובן, הריבית בתחילת שנת 2022 הייתה נמוכה מאוד, אולם בהמשך היא צמחה בעקבות העלאת הריבית שמשפיעה על ריבית הפריים. חשוב שתדעו, על הלוואה כזאת תשלמו כמה מאות אלפי שקלים כהחזר ריבית, מה שלא קורה כשאתם רוכשים מניות.
בנוגע לשוק ההון, תוכלו לרכוש מניות בודדות במחיר של החל ממאות שקלים ועד אלפי שקלים. בנוסף, תוכלו להשקיע בקרנות עוקבות או אפילו להשקיע בחברות שעיקר התמחותן הוא איתור הזדמנויות נדל”ן בחו”ל.
איזה סוג של משקיעים אתם, לטווח קצר או לטווח ארוך? בעוד שבשוק ההון אפשר לעשות “סיבובים” קצרים יחסית באמצעות אסטרטגיות למסחר יומי (קנייה ומכירות של מניות באותו יום כדי לייצר רווחים מהירים) או במסחר סווינג (עסקאות בטווח של ימים עד שבועות), בעסקאות נדל”ן קשה יותר לייצר רווחים בטווחים קצרים.
אם יש לכם אפשרות להשקיע כספים לטווח הארוך, תוכלו לרכוש נכס, להשכיר אותו ולהמתין לעליית מחירי הנדל”ן, כדי להרוויח פעמיים. פעם אחת מהשכירות השוטפת והשנייה – ממכירת הנכס ברווח.
קיימים גם משקיעי נדל”ן שעוסקים ב”פליפים”. קונים דירות, משפצים ומוכרים במהירות כדי להרוויח מעליית הערך כתוצאה מהשיפוץ. בנוסף, אם אתם לא רוצים להשקיע בנדל”ן לטווח בינוני, תוכלו לקנות דירה על הנייר ולמכור אותה במחיר גבוה יותר (בהנחה שמחירי הדיור נשארו יציבים או עלו) ככל ששלב הבנייה מתקדם.
