מה זה קרן ריט, האם עדיפה ההשקעה בה על פני השקעה בנכס מוחשי ולמה היא הפכה בשנים האחרונות לפופולרית כל כך? הנה כל מה שאתם חייבים לדעת
לא משנה אם התעניינתם ברכישת נכס מניב, בהשקעה במשרד או בכל השקעה מניבה אחרת בתחום – סביר להניח שנתקלתם במושג קרן ריט (REIT).
למה השקעה בקרן כזו הפכה לפופולרית מאוד בשנים האחרונות? האם היא משתלמת יותר לעומת השקעה רגילה בכל אפיק אחר בעולם הנדל”ן? זה בדיוק מה שבדקנו.
מה זה קרן ריט? קרנות ריט נסחרות בבורסה ועוסקת בנדל”ן מניב. הן מחזיקות, מממנות ומפעילות נכסים כאלה באמצעות קרן השקעות נדל”ן.
החברה שמנהלת את הקרן רוכשת שטחי משרדים, אבל לא רק – זאת יכולה להיות השקעה במלונות, בקניונים, בנייני דירות, מחסנים, מתקנים רפואיים, במרכזים מסחריים או באפיקי נדל”ן אחרים.
דבר אחד משותף לכל אותם נכסים שהחברה כולה – כולם אמורים להיות באזורי ביקוש לשכירות, כך שיניבו בעתיד רווחים.
אז מה הקשר של כל זה למשקיעים בקרן הריט? ובכן, השוכרים משלמים כסף עבור השטחים הללו והכסף הזה, שמגיע לקרן, הופך לתשואה עבור המשקיעים.
אם עדיין לא הבנתם, נפשט את זה: אתם משקיעים בקרן ריט. היא מנהלת אתה נושא השכירויות של אותם נכסים ואתם, כלומר המשקיעים, נהנים מהרווחים. בקיצור, אתם משקיעים בנדל”ן מבלי לקנות שום נכס.
למה חברות כל כך אוהבות קרנות ריט? התשובה המיידית היא – ענייני מיסוי. למדינת ישראל יש עניין רב בקרנות הללו ולכן אותן חברות שפותחות קרנות כאלה, זוכות מפטור ממס חברות. מס החברות עומד כיום על 25 אחוז – תחשבו איזה רווח עצום זה יוצר למייסדי הקרן.
אבל רגע, לפני שאתם שמים את הכסף, חשוב לדעת: על מנת ליהנות מפטור, יש כמה כללים חשובים שהחברה צריכה לעמוד בהם:
ראשית, קרן ריט מחויבת לחלק לכם 90 אחוז מההכנסות של השבחת המקרקעין כדיבידנד. בנוסף, החברה מחויבת להשקיע ב-75% לפחות מסל ההשקעות שלה בנדל”ן מקומי. יש הגבלה נוספת על ניצול האשראי. החברה מחויבת לנצל אשראי 60 אחוז משווי הנכסים המניבים בלבד.
בנוסף, קרנות ריט צריכות להפיק לפחות 75 אחוז מההכנסה ברוטו מדמי שכירות, ריבית על משכנתאות המממנות נדל”ן או מכירת נדל”ן.
צריך להבחין בין קרנות ריט למשכנתאות, שאינן מחזיקות בנדל”ן אלא מממנות אותו. כלומר, הן מרוויחות מהריבית על ההשקעות שלהן בקרנות ריט. קרנות ריט למשכנתאות מלוות כספים לבעלי ומפעילי נדל”ן, באמצעות משכנתאות והלוואות, או בעקיפין – דרך רכישת ניירות ערך מגובי משכנתאות.
מאיפה הרווח? ממרווח הריבית במונחי נטו. כלומר, הפער בין הריבית שהם מרוויחים על הלוואות משכנתא לבין עלות מימון על הלוואות אלו. מה שמסכן אותן, כמובן, הוא עליית ריבית.
איפה קונים ומוכרים קרנות ריט? קרנות רבות נסחרות בצורה פומבית ברחבי העולם. זה קורה בבורסות לניירות ערך הגדולות. בעיקרון, אפשר לקנות ולמכור קרנות ריט ממש כפי שרוכשים מניה.
אז מה האופציות הטובות ביותר? ראשית, אפשר לרכוש קרנות ריט ישראליות. למעשה, תוכלו לקנות חשיפה לשוק הנדל”ן המקומי. אפשרות נוספת: אפשר לקנות קרן סל שעוקבת אחר מדדי קרנות ריט. איך עושים את זה? דרך בתי השקעות בארץ, למשל.
מה אפשר להרוויח מכך? החשיפה הגיאוגרפית למגוון של קרנות. יחד עם זאת, כדאי לשים לב לדמי הניהול הגבוהים יחסית שיגבו מכם.
חסרונות של הקרן קרן ריט, ממש כפי שאתם קונים מניות, מושפעת מהשינויים בשוק. ישנם אנשים רבים שמעדיפים לרכוש נכס אמיתי, מוחשי – ולא להשקיע בקרן.
נניח שהשקעתם חצי מיליון שקל בקרן. זה נכון שתרוויחו את התשואה , אבל ישנם אנשים רבים שמעדיפים להשקיע בנכס מוחשי. כלומר, השינוי במחיר הדירות למשל יניב להם להערכתם רווח גבוה יותר.
בנוסף, קרן ריט היא תנודתית מאוד וגם בעלות מינוף נמוך. אם נותנים 90 אחוז מהתשואה על המקרקעין למשקיעים – לא נשאר הרבה כסף כדי להשקיע בחזרה בחברה.
חיסרון נוסף קשור לקרנות ריט מחו”ל, כלומר זרות. אם תרכשו קרן זרה תקבלו דיבידנד גבוה, אבל המדינה הזרה תנכה מס בהתאם להסכם עם ישראל. ישנן מדינות שמנכות 25 אחוז מהרווח שלכם. גם קרנות סל או קרנות נאמנות זרות זוכות ל”טיפול” דומה מרשויות המס.
יתרונות של הקרן אבל יש גם יתרונות עצומים. בניגוד למה שהוזכר כאן קודם, רכישת דירה מביאה איתה טרחה רבה סביב העסקה וגם עלויות העסקה מסביב (עורכי דין, מתווכים, מיסים וכו’) לא מקלים עליה.
השקעה בקרן ריט מנטרלת את כל אלה. גם אם התשואה תהיה מעט יותר נמוכה, עדיין תחסכו עשרות אלפי שקלים ויותר על עלויות התפעול של עסקת רכישת נכס.
גם רפורמת המיסוי הצפויה בתחום, בנוסף להקלות ולעובדה שהחברות הללו מחלקות דיבידנד קבוע למשקיעים מתוך עליית ערך המקרקעין – מפתות מאוד.
זאת בדיוק המהות של קרן ריט – להשקיע בנדל”ן בלי לרכוש אותו.
המאמר מבוסס על נתונים גלויים לציבור אשר פרסומים בכלי התקשורת, באתרי אינטרנט ועיתונים כלכליים. המידע המופיע במאמר אינו מכיל את כל המידע הדרוש למשקיע, אין להסתמך עליו לצורך ביצוע עסקה בני”ע / נכס פיננסי. האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ פיננסי על-ידי גורם מוסמך.
